Je ne pensais jamais devenir un expert en investissement de location de chalet au Québec mais l’histoire que je vais te raconter est celle qui aura changé ma vie.
Il y a environ 8 ans, ma gang d’amis m’a chargé de nous trouver un chalet à louer en Estrie dans le but de nous planifier une semaine de ski au beau milieu de l’hiver.
On était tous «low budget», donc je me suis suis mis à éplucher l’internet au grand complet pour essayer de trouver une location de chalet qui allait “fitter” notre budget.
Pour mettre les choses en perspectives, l’histoire que je te raconte se passe en 2011, bien avant que je lance mon site www.wechalet.com qui se spécialise dans la location de chalets, condos et maisons uniques en nature au Québec.
C’était bien avant la vague Airbnb, à une époque où Valérie Plante ne t’invitait pas à dénoncer ton voisin qui fait du Airbnb sur le plateau à Montréal.
Après avoir contacté je ne sais plus combien de propriétaires de chalets à louer pendant plusieurs semaines, j’ai enfin réussi à dénicher un beau chalet en bois rond situé à Mansonville près d’Owls Head pour la gang.
Le prix de la location?
Un beau 800$ pour une semaine de vacances en nature pour 8 personnes!
Si tu fais le calcul, ça nous revenait à 100$ par personne par semaine.
Ceci revient à un gros 14,29$ par jour par personne pour avoir la sainte paix dans ce merveilleux chalet en bois rond.
On s’est mis en pyjamas.
On a mangé des crêpes.
On a attaché nos tuques.
On s’est perdu en nature.
On a skié à Owl’s Head.
Et les soirs, on a joué aux cartes avec la gang.
Et pendant que mes amis et moi déconnections de la ville en pleine campagne, j’ai réalisé quelque chose qui allait changer ma vie pour toujours.
Pour ce propriétaire / investisseur en location de chalet, une location de 800$ par semaine représentait 3 200$ par mois, soit plus de 38 400$ de revenus brut par année.
Sa cabane au Canada lui coûtait probablement beaucoup moins que ce montant annuellement en frais d’exploitation, ce qui veut dire qu’il était propriétaire d’un chalet à louer au Québec qui s’auto payait tout seul…
Un an plus tard, on achetait notre premier «chalet à louer» en Estrie, qui est en fait une maison de campagne située à Austin près d’Owl’s Head.
Au fil des rénovations, on est tellement tombé en amour avec la région qu’on s’est mis à vivre là à temps plein dans ce beau coin du Québec.
Et même si notre chalet est devenu notre maison principale au fil de cette aventure, on s’est mis à louer l’endroit pendant les périodes les plus en demande de l’année, ce qui nous a pratiquement toujours permis d’auto-payer notre propriété depuis l’achat.
Un chalet à louer qui auto-paye tout seul, ça change pas l’monde, sauf que….
Alors, voilà!
Étant un gars qui aime partager mes meilleurs secrets d’investissement en matière de location de chalet court-terme, j’ai pensé te partager quelques conseils d’investisseur spécialisé en location de chalet que j’ai appris par moi-même et qui t’aideront sûrement à auto-payer ton prochain chalet tout seul.
Secret #1 | Le vrai «DEAL» d’investissement en location de chalet se fait à l’achat
Si tu prévois faire un investissement dans un chalet à louer qui s’auto-paye tout seul, tu devrais d’abord analyser les deux marchés suivants:
- A | Le marché immobilier
- B | Le marché locatif court-terme
Tout d’abord, tu dois absolument te mettre au courant de la valeur marchande des propriétés en nature dans la région où tu veux acheter sur des sites comme Centris.ca ou DuProprio.com dans le but de trouver la meilleure offre à l’achat.
Si le chalet que tu veux acheter est démodé et désuet, il sera moins cher à l’achat, mais ceci aura un impact à la baisse sur le prix que tu peux demander en location court-terme.
Si le chalet est flambant neuf, il sera plus cher à l’achat, mais tu pourras potentiellement demander plus cher pour les locations.
En parallèle au marché immobilier, tu dois aussi déterminer quelle serait la valeur de ce chalet en location court-terme dans la région pour des chalets similaires en recherchant des sites comme WeChalet.com
Sache que les prix locatifs varient en semaine versus fin de semaine, aussi, les prix varient de saisons en saison.
Pour faire un bon investissement en location de chalet, il faut donc que tu fasses une bonne recherche sur plusieurs sites pour déterminer le revenu potentiel court-terme du chalet que tu veux acheter.
Secret #2 | Investir dans un chalet locatif qui permet de recevoir plus d’invités = plus de revenus
Généralement, plus un chalet locatif peut accueillir plusieurs invités, plus il sera dispendieux à l’achat, mais tu pourras aussi demander un gros prix pour les locations court-terme si tu peux accueillir de plus gros groupes.
Tout dépendant de ton budget, un chalet à 3 chambres et plus est un bon minimum à viser puisqu’avec un divan-lit ou des lits superposés, tu pourras accueillir 8 personnes et plus par nuit.
Plus le chalet est petit (2 chambres et moins), plus le marché locatif court-terme est inondé d’options pour coucher des petits groupes de 6 et moins, ce qui peut rendre la propriété plus difficile à louer en tout temps de l’année.
Cela dit, il y a aussi peu d’offres sur le marché pour les gros groupes (5 chambres et plus) ce qui veut dire qu’il y a plus de chances de recevoir de grosses réservations qui sont très payantes.
Cependant, si le chalet est trop grand, en temps mort de l’année, ce type de propriété est plus difficile à louer, car les grands groupes voyagent normalement ensemble en temps occupé de l’année et les plus petit groupes intimes n’aiment pas nécessairement rester dans un chalet qui peut recevoir 30 personnes en saison morte.
Sache aussi que plus ton chalet à un je-ne-sais-quoi d’unique, plus ça te démarquera sur le marché, ce qui t’apportera plus de réservations au final.
Secret #3 | Investir dans un chalet locatif qui est à la proximité d’un lac ou d’une montagne de ski, c’est payant
La proximité d’un lac ou d’une montagne de ski est très désirable en tout temps de l’année au Québec et ceci est très unique à notre province.
Par exemple, l’Ontario offre plutôt un marché locatif de chalets 3 saisons puisqu’il n’y pas autant de montagnes de ski sur leur territoire, ce qui diminue les revenus de location d’un à chalet à louer pour nos voisins en hiver
La proximité d’un lac ou d’une montagne aura donc un impact direct sur ton prix d’achat, mais aussi sur tes revenus annuels de locations.
Par exemple, si ton chalet est loin d’une montagne, il sera probablement plus difficile à louer en hiver ce qui pourrait diminuer tes revenus locatifs court-terme.
Par contre, ton chalet est situé à côté d’une piste de motoneige, tu auras possiblement quand même des locations hivernales.
Et si ton chalet est situé sur le bord d’un lac, il sera très probablement loué à un très gros prix en plein été, ce qui en fera probablement un très bon investissement en location de chalet.
Secret #4 | Investir dans un chalet locatif avec spa ou sans spa, là est la question…
Un chalet à louer qui possède un spa est généralement plus en demande qu’un chalet offert en location sans spa.
Le problème du spa c’est que ça ajoute une complexité aux locations et des coûts d’entretien supérieurs surtout lorsque tes locataires se mettent à faire toute sorte de choses dans le spa
Exemple, tes invités se mettent à boire du vin dans ton spa et brisent une coupe de vin.
Ou bien, tu es trop occupé pour changer l’eau de ton spa et tes derniers visiteurs attrapent une maladie de peau et écrivent ça publiquement dans tes commentaires sur ton annonce.
Ouch!
C’est beaucoup d’entretien un spa.
C’est pour cela que je n’ai présentement pas de spa à notre chalet, surtout que le Spa Bolton est situé à 5 minutes de chez nous.
Mais tout ça ne nous a jamais empêché d’auto-payer notre propriété avec nos locations, même sans spa.
Cela dit, je suis très conscient que si nous avions un spa, on pourrait augmenter nos revenus locatifs annuels significativement.
Sache que si tu es trop occupé pour prendre soin de ton spa, il existe aussi des services d’entretien de spa sur le marché pour environ 200$ par mois.
Et si tu achètes un spa, tu devras aussi prévoir une facture d’électricité d’environ 100$ de plus mensuellement, ce qui veut dire que ton spa te coûtera 300$ par mois avec l’entretien, donc 3600$ par année.
Sans mentionner le coût du spa qui te coûtera probablement plus que $10 000 à l’achat.
Tout ça est définitivement à considérer avant de faire un investissement dans un spa pour location de chalet.
Secret #5 | C’est toujours bien d’investir dans un chalet offert en location près des grandes villes
Si ton chalet est situé dans une région de moins de 2 heures de route d’une grande ville comme Montréal ou Québec, cela augmentera grandement tes chances d’obtenir des réservations à plus gros prix.
La majeure partie des voyageurs de week-end sont des citadins qui veulent quitter la ville pour se ressourcer en nature.
Puisque les gens de la ville doivent faire face au trafic pour quitter le vendredi et lorsqu’ils reviennent le dimanche, la «clique du plateau” préfère généralement faire moins de 2 heures de voiture pour louer un chalet.
Plus la route est longue à partir d’une grande ville, plus tu dois baisser le prix de tes locations pour concurrencer le marché et attirer cette clientèle urbaine, ce qui peut potentiellement affecter ta capacité d’auto-payer ton chalet avec les locations.
Secret #6 | Fais tes recherches de permis locatifs court-terme avant de de faire un investissement en location de chalet
Comme tu le sais sûrement, les Québécois sont un des peuples les plus taxés au monde et notre cher gouvernement adore nous compliquer la vie lorsqu’on veut faire de la location court terme au Québec.
En gros, pour autopayer ton chalet à louer sans tracas et en respectant les réglementations municipales, tu dois t’assurer que tu puisses le louer légalement pour moins de 31 jours avec l’obtention d’un permis.
Ces lois sont très compliquées et elles semblent changer à toutes les semaines changent depuis les dernières années.
Au moment d’écrire cet article, il est obligatoire de détenir une attestation de classification de la Corporation de l’industrie touristique du Québec, communément appelée CITQ, pour louer un chalet légalement au Québec.
Par contre, depuis 2018, la Loi sur les établissements d’hébergement touristique n’est plus assurée par la CITQ, mais bien par les inspecteurs et les enquêteurs de Revenu Québec dans le but de mieux éduquer (et terroriser) les gens qui font de la location court-terme illégalement sans permis.
Si tout ceci te semble compliqué, lève la main.
En gros, voici comment te simplifier la vie en 3 étapes:
- Avant d’investir dans un chalet locatif, assure-toi que la municipalité où il est situé permet la location court-terme.
- Pour se faire, appelle le département d’urbanisme de la municipalité du chalet pour savoir si le zonage de la propriété permet la location de moins de 31 jours à cette adresse.
- Si c’est autorisé, tu devras faire ta demande de permis via CITQ lorsque tu deviendras propriétaire en suivant cette procédure.
En passant, les frais annuels CITQ ne cessent d’augmenter d’année en année et pour 2019, ils sont de 378,20 $ + taxes applicables par propriété.
En bonus, suite au paiement, tu recevras la visite, tous les deux ans, d’un classificateur / inspecteur de Revenu Québec qui inspectera ton beau chalet point par point pour lui attribuer une cote de 1 à 5 étoiles.
Lors de la visite, ils ouvriront toutes tes armoires et tous tes tiroirs et prendront des photos ta vaisselle et de tes sous-vêtements.
Je sais, je sais, ce processus est extrêmement intrusif…
Surtout que ce système de classification est archaïque et date de l’époque pré-internet, car aucun de tes locataires ne lira ta fiche CITQ pour voir combien le gouvernement a attribué d’étoiles à ton chalet avant de le louer.
Ceci dit, voici un grand secret de polichinelle.
Depuis juillet 2018, notre cher gouvernement permet maintenant de louer sa résidence principale sans aucuns permis locatifs court-terme CITQ (donc sans inspections).
Et oui, selon les nouvelles règles de Tourisme Québec, si tu vis dans une maison, un condo ou un chalet qui est ta résidence principale, tu peux maintenant louer cette propriété en location court-terme sans aucun permis autant de fois que tu veux dans l’année.
Voici des exemples d’offres qui ne nécessitent pas d’attestation de classification CITQ :
- Je suis une personne physique et j’offre une chambre en location dans ma résidence principale lors des fins de semaine, et ce, durant toute l’année;
- Je suis une personne physique et j’offre ma résidence principale en location chaque fois que je m’absente.
Donc, si comme nous, ton investissement en location chalet devenait ton lieu de résidence principale, ceci veut dire que tu pourrais potentiellement louer ta propriété en location court-terme comme bon te semble, sans avoir appliqué pour un permis CITQ.
Finalement, sache que si la location court-terme n’est pas permise à la propriété que tu désires acheter, tu peux aussi évaluer la possibilité de louer ce chalet mensuellement ou de façon saisonnière, ce qui ne requiert aucun permis spécial, car c’est considéré comme étant de la location long terme.
Ceci dit, la location de longue durée est moins lucrative que la location court terme et il sera plus difficile (mais pas impossible) pour toi d’auto-payer ton chalet avec ce type de locations.
Tu me suis?
Secret #7 | Avant d’acheter ton chalet locatif, appelle ton assureur
Au Québec, le gouvernement exige aux propriétaires de chalets à louer qu’ils souscrivent à une assurance de responsabilité civile d’au moins 2 000 000$ avant d’en faire la location court-terme légalement.
Par contre, appeler ton assureur pour faire rehausser ta prime à 2 millions ne suffit pas toujours mais tu dois absolument prévenir ton assureur de tout élément pouvant modifier son évaluation du risque, ce qui inclut la location de ton chalet à des «inconnus”.
Si tu ne le mentionnes pas à ton assureur, tu joueras avec le feu.
Supposons que tu loues ton chalet à des voyageurs et que ton vieux BBQ prend en feu et brûle ton beau chalet et que l’assureur découvre au cours de son enquête que la résidence était occupée par un “étranger” que tu ne connaissais pas directement, tu risques de ne pas être indemnisé ou de ne l’être qu’en partie.
Si triste.
En passant, plusieurs assureurs ont commencé à s’adapter à la réalité des locations court-terme et certaines compagnies ont même commencées à offrir des polices “assurance chalet”.
Selon cet article de LaPresse, la norme actuelle en ce qui concerne les résidences secondaires ou saisonnières est que l’on doit aviser notre assureur que la résidence sera louée.
L’assureur demandera au client ses projections de locations.
Lorsque la location est faite pour une période inférieure à 30 jours par année, dans bien des cas, les conditions du contrat demeurent inchangées, mais certains assureurs pourraient l’interdire», explique Nathalie Lemieux, présidente chez JA Lemieux Assurances et Services financiers.
Si on prévoit louer plus de 30 jours de location non consécutifs par année, un contrat spécifique à la location à court terme est requis car «Ça sort de l’assurance normale détenue par le propriétaire.
En gros, fais tes recherches au niveau d’assurance avant d’acheter ton chalet.
Secret #8 | Avant de faire un investissement dans un chalet offert en location, renseigne-toi sur les taxes
Cet article de blogue n’est pas un cour de fiscalité 101, car disons que même les plus grands fiscalistes que j’ai rencontrés au fil des dernières années n’avaient pas toujours toutes les bonnes réponses à la taxation de l’ère internet.
Mais rapidement, voici ce que tu dois savoir.
Toute personne qui fait de la location à court terme doit en déclarer ses revenus locatifs.
Tout dépendamment de tes dépenses, tu auras potentiellement à payer de l’impôt sur tes revenus.
Dans certaines municipalités, on peut même haussé les taxes municipales de ton immeuble si tu fais de la location “commerciale” court-terme.
En plus d’avoir à percevoir la taxe d’hébergement sur toutes les locations, tu devras aussi potentiellement penser à collecter la TPS et la TVQ si tu génères plus de 30 000$ par année en revenus de travailleur autonome combinés.
Si tu collectes la TPS et TVQ sur les locations, ça pourrait même te forcer à collecter la TPS et TVQ sur la vente de ton immeuble lorsque tu le vendras des années plus tard.
Ouch!
La taxation reliée à la location court-terme est très complexe et je pourrais écrire un article aussi long que la bible à ce sujet.
Si tu es prêt à investir dans un chalet qui sera offert en location au Québec, je te suggère d’appeler un comptable ou un fiscaliste qui pourra mieux t’éclairer à ce sujet
Secret #9 | Réinvestis tes revenus de location dans ton chalet
Après avoir épuisé toutes tes économies pour acheter ton chalet, payer tes permis CITQ, contracter tes assurances et payer toutes tes taxes, il ne te restera possiblement pas assez d’argent pour faire le “makeover” du siècle sur ton nouvel achat.
Cela dit, c’est certain que quand tu as un très beau chalet, tout le monde veut payer le gros prix pour y séjourner.
Plus ton chalet est beau, plus tu pourras demander un meilleur prix, ce qui t’aidera encore plus à auto-payer ton chalet.
Heureusement, avec tes revenus de location court terme, tu pourras réinvestir ton ¨cash flow¨ dans ton chalet pour le rendre irrésistible de saison en saison.
La bonne nouvelle c’est que toutes tes dépenses de rénovations seront partiellement ou totalement déductibles d’impôts, car tu devras absolument réinvestir dans ta propriété si tu désires générer de plus en plus de revenus locatifs.
Encore une fois, un bon comptable / fiscaliste pourra mieux t’orienter sur la façon d’optimiser tes dépenses de rénovation stratégiquemen
Conclusion
J’espère que ça te donne une meilleure idée sur comment faire un meilleur investissement en location de chalet au Québec.
Je suis conscient que tout ça semble compliqué, mais dit toi que ce rêve est totalement possible.
En fait, j’ai créé WeChalet pour aider les proprios à maximiser leurs revenus locatifs court-terme.
Si tu as déjà investi dans un chalet offert en location ou si tu connais des gens qui en ont un, sache qu’on peut annoncer gratuitement ici.
J’offre même un cours gratuit en ligne expliquant comment créer une annonce optimale pour avoir plus de réservations annuellement.
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